Споры с застройщиками, защита прав дольщиков

Долевое участие в строительстве может показаться отличным вариантом в разрешении жилищных проблем.

При выборе проверенного застройщика проблемы не возникают и дольщик получает недвижимость по истечении оговоренного периода времени, но в некоторых случаях граждане вынуждены защищать свои права посредством обращения в суд и последующего разбирательства.

Общие моменты

Долевое участие в строительстве представляет собой договор, в соответствии с которым гражданин или организация выступают в качестве участника такого строительства, выплачивая другой стороне (застройщику) оговоренную цену.

При этом участник имеет право на получение оговоренного объекта недвижимого имущества (как правило — квартиры) в собственность по истечении оговоренного периода времени.

Говоря иначе, участники фактически спонсируют строительство объекта недвижимости, хотя данные отношения далеки по своей природе от инвестирования.

Переход права собственности производится после того, как недвижимость будет сдана в эксплуатацию, а никак не раньше.

Споры между застройщиком и участником происходят достаточно часто. На практике многие застройщики или вовсе не заканчивают объекты, или не доводят процедуру до конца.

В итоге участники остаются без денег, а также без обещанных им объектов. Суды часто рассматривают иски о взыскании денежных сумм с таких застройщиков и решение в большинстве случаев принимается в пользу граждан.

Основные причины споров.

Причины конфликтов могут быть различными – это и споры с застройщиком относительно качества строительства, и нарушения сроков и других условий договора, и необоснованное удорожание квартиры в процессе возведения дома, и многие другие неприятные случаи. Однако наиболее распространены такие причины:

Задержка сдачи объекта

Пожалуй, наиболее частая причина возникновения спора между дольщиками и строительной компанией. При заключении ДДУ всегда указывается срок сдачи дома и передачи квартир покупателям, однако на практике часто происходит так, что по различным причинам строительство затягивается, и дольщики не получают обещанную недвижимость вовремя. И хотя законодательство в таких ситуациях становится на сторону участников ДДУ – им положена компенсация в виде неустойки и других выплат, взыскать деньги с застройщика бывает очень сложно, как и дождаться завершения стройки.

Банкротство застройщика

Иногда случается так, что строительная компания попадает в тяжелую финансовую ситуацию, не может обслуживать финансовые обязательства перед кредиторами и инициирует процедуру банкротства. Причины этого могут быть как объективными (неожиданные финансовые трудности), так и искусственными (попытка уйти от ответственности, избежать выплат по кредитам и т.д.). Для дольщиков такая ситуация очень неприятна, поскольку за то малое время, которое дается по закону, нужно успеть попасть в реестр кредиторов, после чего надеяться на то, что имущества банкрота хватит для возврата собственных средств, вложенных в строительство. Судебная практика по спорам с застройщиками в таких ситуациях показывает, что даже при соблюдении всех требований не каждый дольщик может рассчитывать на полное возмещение.

Качество жилья не отвечает заявленному

Даже если дольщикам «повезло», и они получили свои квартиры, их состояние может желать лучшего. Это может касаться как незначительных недочетов (например, косметического ремонта или территории вокруг дома), так и серьезных недоделок – инженерных коммуникаций, дверей, окон и т.д. Если в договоре ДДУ эти моменты были оговорены, застройщик обязан в разумные сроки устранить все недочеты или компенсировать их стоимость. Однако на практике часто подобные требования игнорируются, что и становится причиной спора.

Это лишь основные причины, каждый дольщик может столкнуться как с ними, так и с другими обстоятельствами, которые вызовут конфликт со строительной компанией.

Как решить спор с застройщиком?

Оптимальным вариантом выхода из сложившейся конфликтной ситуации является досудебное урегулирование спора с застройщиком. Этот способ намного проще, не требует серьезных затрат времени и сил, и при этом может быть достаточно эффективен. Правда, сразу стоит заметить, что в случае банкротства компании без обращения в суд не обойтись.

Мирное урегулирование предусматривает подачу на имя застройщика письменной претензии, в которой изложены все замечания, а также требования дольщика. В случае с задержкой сдачи дома требования могут включать выплату неустойки и других компенсаций, в случае выявления недостатков квартиры – бесплатное их устранение или денежный эквивалент для самостоятельного ремонта и т.д. После получения претензии обычно инициируется переговоры между сторонами спора, на которых застройщик и дольщик пытаются найти решение, которые бы всех устроило. Варианта компромисса могут быть разными: снижение суммы требований, удешевление стоимости квартиры, дополнительные услуги и т.д.

Судебная работа

К сожалению, даже тщательно подготовленная претензия, собранные аргументы и участие юриста в переговорах не гарантируют мирное разрешение спора. Иногда строительная компания просто игнорирует все жалобы или отказывается удовлетворять требования дольщиков. В таких ситуациях единственный возможный вариант защитить свои права – обратиться в суд. Нужно быть готовым к тому, что судебные споры с застройщиками – это достаточно длинный, сложный процесс, который может растянуться на годы и не всегда привести к положительному результату.

В общем случае алгоритм действий можно описать так:

Подготовка документов и искового заявления для подачи в суд

Если вы ранее уже составляли претензию, составить иск будет проще – он во многом повторяет текст претензии. К исковому заявлению прилагается текст договора ДДУ, подтверждение выплаты денег по нему, копия претензии и другие документы, которые могут иметь отношение к делу.

Подача иска в суд

Заявление подается в районный суд по месту регистрации ответчика (застройщика) или по месту нахождения спорного объекта (квартиры).

Судебные слушания

Во время заседания необходимо подтвердить позицию, изложенную в иске, привести доказательства и убедить суд в том, что правда на вашей стороне, и ответчик нарушил условия договора. Если это удастся, будет вынесено положительное решение.

Апелляции

Нужно быть готовым к тому, что решение первой инстанции может быть не в вашу пользу. Такое бывает даже при идеальной подготовке всех документов, а если были допущены ошибки – и подавно. Апелляция в вышестоящие органы может исправить ситуацию.

После получения решения суда важно добиться его исполнения, что может быть не менее сложно.