Взыскание с застройщика неустойки за просрочку сдачи квартиры

Частный юрист Луткова

Как взыскать неустойку с застройщика по Договору долевого участия (ДДУ).

Застройщик нередко нарушает сроки строительства и, соответственно, сроки ввода дома в эксплуатацию, а это значит, что купленная квартира так и не перейдет в фактическое владение собственника. Законодательным актом, который гарантирует защиту и охрану прав инвесторов, вкладывающих деньги в строительство многоквартирных жилых домов и заключающих с фирмой-застройщиком договоры долевого участия в строительстве, является Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ (в актуальной редакции).

В силу указанного законодательного акта, а именно ч.3 ст.6, в случае, если строительство не может быть в силу объективных причин завершено в срок, застройщик обязан уведомить об этом обстоятельстве инвестора (гражданина) посредством направления ему уведомления (как правило, заказным письмом) и предложить заключить дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве, в котором указываются иные сроки исполнения возложенных на него обязательств по передаче объекта недвижимости дольщику.

Процедура взыскания реализуется как напрямую через судебные органы, так и досудебным методом, предшествующим обращению с иском. Основывается процедура на правильном расчете суммы, причитающейся покупателю при нарушении установленных сроков. Все сведения о процедуре взыскания и расчетных действиях содержатся в отдельном Федеральном законе №214. Если покупатель располагает изначально договором цессии, согласно которому происходит переуступка прав требования, а не договором долевого участия, то изучению подлежит изначальный ДДУ. В этом договоре, к примеру, может обозначаться срок для передачи застройщиком объекта (в данном случае, квартиры) до одного года с момента окончания работ по возведению жилого комплекса. Отсчетной точкой здесь выступает не дата, определенная цессией, а дата, установленная условиями ДДУ. Чтобы рассчитать значение неустойки, возьмите общее количество просроченных дней и умножьте их сначала на 1/150 от ставки рефинансирования ЦБ, а затем на сумму, определенную в качестве стоимости жилого объекта (квартиры). Ввиду высоких расценок на жилье, при просрочке в месяц в итоге выйдут значительные цифры.

Как обойтись без суда и взыскать причитающиеся выплаты в порядке досудебного урегулирования вопроса? Процедура будет выглядеть так: Изложите требования в письменном виде в форме претензии; Чтобы подтвердить обоснованность и законность своих требований, ссылайтесь на положения Федерального закона № 214 а также статьи 309 и 310 Гражданского кодекса РФ. Дополнительно руководствуйтесь пунктами действующего ДДУ; Как приложения к претензии следует приобщить сделанный расчет (для подтверждения правильного начисления неустойки), копию договора долевого участия, а также своего гражданского паспорта. Дополнительно подготовьте документацию, которая удостоверит факт внесения платы за объект (квартиру); Вручите претензию и подготовленные вами приложения уполномоченному лицу. Для этого подготовьте весь пакет документов и принесите его непосредственно в офис застройщика. Сотрудник примет у вас документы, поставит удостоверительный штамп, подпишется и отметит дату принятия входящей корреспонденции. Если все будет направляться почтой, то позаботьтесь о сохранении квитанции, выданной вам при отправке письма, и одного экземпляра описи направленной документации.

Помимо полагающейся неустойки, у покупателя, как у лица, чье право нарушили, есть возможность настоять на возмещении ему суммы ущерба, учитывая упущенную им выгоду. Это право обеспечивается ему статьей 15 Гражданского кодекса РФ. К подобному виду причиненных убытков на практике относят: внесенные личные средства по аренде жилья за период проведения (продления) строительных работ, возросшие ипотечные проценты, в случае указания в соответствующем договоре условий погашения займа с использованием увеличенной ставки включительно до момента оформления заемщиком права собственности на недвижимость. Любые дополнительно взыскиваемые суммы на чем-то основываются, и первое, что нужно сделать, – привести достаточные доказательства: возьмите за основу договор о найме жилой площади; приложите документы, свидетельствующие о внесении оплаты; подтвердите наличие ипотечных обязательств соответствующим договором; соберите все оплаченные в рамках этого договора квитанции.

Чтобы предоставить мотивированный ответ на претензию, независимо от того, будет этот отказ или сообщение об удовлетворении всех заявленных требований, застройщику отводится всего лишь 10 дней. Как только это срок истечет, возникнут все законные основания направить исковое заявление для рассмотрения в суд, поскольку вы полностью соблюдете порядок досудебного урегулирования спора. Перед подачей искового заявления, в первую очередь, нужно правильно определить подсудность дела – выбрать, какой именно суд может рассматривать конкретный иск. Рассматривать дело уполномочены городские либо районные суды. Определяется суд для подачи иска, исходя из места фактического проживания истца (ответчика) или же в зависимости от расположения новостройки. В качестве ответчика может выступать исключительно застройщик. Чтобы удостовериться в том, что в ДДУ не фигурируют другие юрлица, сверьтесь с разрешением на выполнение строительных работ. Иск нужно предъявлять компании, получившей данное разрешение. Статус истца принадлежит дольщику, как второй стороне ДДУ. Если дольщик не один, то каждому из них нужно выступить истцом. Основывайте предъявляемые исковые требования на нормах Федерального закона №214, «О защите прав потребителей», Гражданского кодекса РФ.

Предметом иска о взыскании неустойки за просрочку сдачи жилого помещения по ДДУ может выступать: неустойка – определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (в том числе, и просрочку). ФЗ № 214 предусматривает взыскание неустойки в ч. 2 ст. 6; штраф, который рассчитывается по Закону о защите прав потребителей; компенсация морального вреда. Следует понимать, что осуществлять защиту нарушенного права можно всеми незапрещенными законодательством Российской Федерации способами. Важным моментом при расчете неустойки за просрочку исполнения обязательства является определение даты, с которой начинается просрочка. В договоре долевого участия в строительстве должен быть указан срок, до которого застройщик обязан передать инвестору жилое помещение. Таким образом, неустойку следует рассчитывать с даты, следующей после дня, указанного в договоре и до фактического момента передачи квартиры. Размер неустойки, который подлежит взысканию с застройщика в случае нарушения им установленных по ДДУ сроков осуществления передачи, рассчитывают по такой схеме (если дольщик – юридическое лицо): Общее количество просроченных дней х цену (по договору) х 1/300 ставки рефинансирования Центробанка = Общий размер образовавшейся неустойки. Подсчет неустойки согласно ДДУ, в котором как дольщик фигурирует физлицо, ведется согласно другой схеме: Все дни просрочки х цену (по договору) х 1/150 ставки рефинансирования Центробанка = Общая сумма неустойки. В данном случае, 1/150 является удвоенной ставкой рефинансирования (стандартная ставка утверждена в размере 1/300).

Поскольку застройщиком, как правило, является юридическое лицо, законом предусмотрен обязательный претензионный порядок, согласно которому претензия направляется в юридический адрес застройщика заказным или ценным письмом с описью вложения. Действовать можно и до момента подписания акта приема-передачи, когда дольщик еще не получил квартиру, и после него, когда передача объекта недвижимости уже состоялась, но при этом нарушены сроки. Застройщика освобождают от погашения суммы неустойки только в том случае, если он представит доказательства добросовестного выполнения своих обязательств и отсутствия нарушений им срока сдачи жилья. Также следует доказать, что дольщик уклонился от принятия квартиры, вовремя не подписав акт приема-передачи. Право на обращение в суд с исковым заявлением о взыскании неустойки возникает у истца только после истечения 30-дневного срока после направления ответчику досудебной претензии. Однако иные условия претензионного порядка могут быть предусмотрены самим ДДУ.